Emlakta umut yabancılar mı?

İnşaat-göz AKP rejimi, özellikle 2003 sonrası dünya likidite bolluğundan oluk oluk para akınca, o parayla sermaye birikimini ilerletmenin eksenini inşaat olarak belirledi. Bunları çok yazdık çizdik; TOKİ, onun aparatı Emlak Konut,  kamu arsalarının Ağaoğlu gibilere verilerek fifty-fifty paylaşımı sistemleri ile bir hayli yol alındı aslında. Ama evdeki hesapta hep yapılacak binaları yabancılara satmak, oradan döviz geliri sağlamak da vardı.

Yabancılara Türkiye’den ev, arsa, ofis, kısaca gayrimenkul satma fikri 2003’ten beri vardı.  Büyük işler yapılacağını umuyorlardı. İspanya örnek alınıyordu. Oralarda yapılan yazlıkları Almanlar, İngilizler kapış kapış almışlardı. Türkiye de yapabilirdi. Hele ki “küresel kent” İstanbul’dan daire, ofis almak için yabancılar kuyruğa girecekti.  Kıyılarda, Antalya’da, Bodrum’da, Kuşadası’nda herkes kapış kapış yazlık daire, villa alacaktı. Hele ki Ruslar önemli bir potansiyeldi.

Önce hukuki engeller temizlenmeliydi. Tapu Kanunu’nun 35. maddesi değiştirilerek, 19 Temmuz 2003 tarihinden itibaren yabancılara gayrimenkul satışına  imkan tanındı. Bu düzenleme ile özellikle güneyin kum-deniz-güneş kentlerinde inşaat ve gayrimenkul faaliyetleri önemli ölçüde canlandı. Yabancıların daha önce hülleli mülk edinme işlemleri artık hukuki zemine oturtulabilirdi.  Alanya, Antalya, Bodrum emlak satışında önde gidiyordu.İstanbul’da ise farklı bir yabancı müşteri grubuna pazarlamalar yapılıyordu.

Kaynak: TCMB ödemeler dengesi verileri 

Satışlar…

2003’te 1 milyar dolarlık emlak satışı yapıldı. Yabancılara satışın hukukiliği Anayasa Mahkemesi’ne kadar gitti ve Anayasa Mahkemesi tarafından yasal düzenleme iptal edilmesine edildi ama , yeni yasal düzenlemelerle yabancılara gayrimenkul satışı devam ettirildi. 2004 satışları 1,4 milyar dolara çıktı . Esas hızlı satışlar ise 2006-2008 döneminde oldu. Yıllık satışlar 3 milyar dolara yaklaştı. Satışlar 2009 krizinde hız kesti, izleyen yıllarda biraz açıldı ve yıllık 3 milyar dolara yaklaştı. Yeterli mi, başarılı mı?

Yabancılara emlak satışlarını yabancıların “harcama”sı olarak değerlendirmek de mümkün, yabancıların “yatırımı” olarak da. Nitekim, Merkez Bankası, uluslararası normlara uyarak gayrimenkul satışlarını “Doğrudan yabancı sermaye yatırımları” içinde bir alt kalem olarak gösteriyor. Öyle baktığımızda, Türkiye’ye yapılmış doğrudan yabancı sermaye yatırımlarının 2003-2014 döneminde 126,7 milyar dolara ulaştığını ve emlak satışlarının bunun yüzde 23’üne yakınını oluşturduğunu görüyoruz.

Yani, doğrudan yatırım olarak kayıtlara geçen meblağın dörtte birine yakını konut-ofis, arsa kısaca “inşaat ürünleri” alımlarından, varlık alımlarından oluşuyor. Bu da bize Türkiye’ye gerçek anlamda doğrudan yabancı sermaye geliyor mu sorusunu haklı olarak sordurtuyor. Borç yaratan portföy ve krediyle borçlanma türlerine göre tercih edilen doğrudan yabancı sermayenin kalitesini de sorgulatıyor haliyle…

Turizm geliri…

Yabancıların emlak satın almalarını turizm gelirleri ile de karşılaştırmalıyız. Özellikle Güney illerimizdeki turizm merkezlerinde gerçekleşen emlak satışlarının, yabancıların yaptığı turizm harcamalarından farkı var mı? Böyle bakıldığında 2000’lerin başlarında turizm net gelirlerinin yüzde 9-10’u dolayına tekabül eden emlak satışlarının 2014’te yüzde 16’ya kadar çıktığını görüyoruz. Bir dönem olarak alırsak, 2003-2014 döneminin net turizm gelirleri 214 milyar doları geçerken, emlak satışları bunun yüzde 13,3’ü boyutunda. Başka bir değerlendirmeyle, emlak satışları turizm geliri sayılsaydı, 12 yılda turizm gelirleri toplamını 214 milyar dolara ek olarak 29 milyar dolarlık emlak satışıyla birlikte  243 milyar dolar olarak telaffuz edebilirdik.

Umut emlakta mı?

Önceki yıllara göre 2014’ün emlak satışları epeyi önde. Örneğin 2013 Ocak-Haziran döneminde satışlar 1,3 milyar dolar iken bu yılın aynı döneminde 2,1 milyar dolara yakın. 2014 satışlarını yıllıklandırırsak, 3,8 milyar dolar ediyor ve 2013 satışlarını yüzde 27 geçiyor. Bu performansta tabii ki, dövizin değer kazanımı önemli etken. Yabancılar ellerindeki dolar ve avrolarla, geçen yıla göre en az yüzde 20 ucuzlamış konut, ofis,arsa alım imkanına sahipler ve bunu değerlendiriyorlar belli ki…Bu da stokları şişmiş gayrimenkul yatırımcılarını ilerisi için umutlandırıyor ama yıllık 3-4 milyar dolarlık satışların  eldeki stoklara ne kadar derman olacağı büyük bir soru işareti…