Harç bitti, inşaata paydos! (Al-Monitor, 2 Kasım, 2018)

Türkiye’yi 16 yıldır yöneten Adalet ve Kalkınma Partisi (AKP) rejiminin ekonomik büyüme paradigmasının omurgasını oluşturan inşaat 2018 krizine en erken giren ve daralması hızlanan sektör olarak dikkat çekiyor.

2017 yılında 851,5 milyar dolar olan Türkiye milli gelirinde inşaatın payı, gayrimenkul hizmet katma değeri ile birlikte alındığında yüzde 15,7’yi bularak yüzde 18,5 pay sahibi imalat sanayiine yaklaşmış durumda. Bu ölçüde alanı genişleyen inşaatın konut ve ofis ayağında satışlarda hızlı bir daralma görülürken üreticiler artan stoklardan yakınıyorlar. Özellikle konut talebi, döviz ve ardından TL faizlerindeki artıştan oldukça olumsuz etkilendi ve hızla düştü. Eldeki stokları eritemeyen konut üreticileri, bankalara olan borçlarını geri ödemede önemli güçlükler içinde. AKP hükümetinin kredi faizlerinde, vergide indirim gibi teşviklerine rağmen, sektör düze çıkamıyor, tersine çember daha da daralıyor.

2018’in ilk dokuz ayındaki toplam konut satışı 2017’nin ilk dokuz ayının satışlarından yüzde 2.7 geriye gitti. İlk dokuz aydaki ipotekli, yani banka kredisi ile yapılan konut satışı ise 2017’nin aynı dönemindekinden yüzde 29.4 daha az. Bu düşüş, daha çok faizlerin artışı ile ilgili. 2017 eylül ayında konut kredisi faizi yüzde 12.9 düzeyindeydi. 2018 eylül ayında ise yüzde 25.2’ye çıktı. Ekim ayında ise yüzde 29’u buldu.

Konutta stok sorunu, kısa adı TOKİ olan Toplu Konut İdaresi’ni ve iştiraki Emlak Konut’u da sıkıştırmış durumda. Altyapılı arsa üretimi ve toplu konut yapımcılarına kredi desteği sağlaması amacıyla 1984’te kurulan ancak AKP iktidarıyla birlikte 2002’den itibaren rantı yüksek konut üretimine, 2008’den sonra da kamu hizmet binası, hastane, okul vb. tesislerin yapımına ağırlık veren TOKİ’nin elinde haziran 2018 itibarıyla satış bekleyen 142 bin konut bulunuyordu. 2003 sonrası 838 bine yakın konut üretimine ulaşan TOKİ, bu konutların 696 bine yakınının satışını gerçekleştirmişti, ama şimdi zorlanıyor. TOKİ’nin son dönemde yeni proje sayısında gözle görülür düşüş var.

TOKİ iştiraki olan ve Türkiye’nin en büyük gayrimenkul yatırım ortaklığı unvanını taşıyan Emlak Konut GYO’nun geliştirdiği markalı projelerdeki satış verileri de işlerin iyi gitmediğini ortaya koyuyor. Şirketin, Kamuyu Aydınlatma Platformu’nda yayınlanan 2018 yılı ilk yarı faaliyet raporunda yer alan bilgilere göre Emlak Konut projelerindeki konut, ofis ve dükkânların yarıya yakını satılmayı bekliyor.

Azalan taleple birlikte konut fiyatlarında hissedilir düşüşler yaşanıyor. Konut fiyatlarında yıllık artışlar, tüketici, özellikle de üretici (sanayici) fiyatlarının çok gerisine düşmüş durumda. Merkez Bankası verilerine göre ağustos itibarıyla son 12 ayda İstanbul’da konut fiyatları ancak yüzde 3,8 artabildi. Artış Ankara’da yüzde 8,6, İzmir’de yüzde 15,7 olarak gerçekleşti. Aynı sürede üretici fiyat artışı ise yüzde 32’yi buldu. Bu, konut fiyatlarındaki artışın enflasyonun yarısını bile bulmadığını gösteren çarpıcı bir sonuç.

Bitmiş konut ve ofis yapılarının satış ve kiralanmasında yaşanan sorunlar yeni yatırımları da bıçak gibi kesmiş durumda. İnşaat yatırımlarının durmasında özellikle son aylarda döviz ve TL faizlerindeki hızlı artıştan inşaat malzemelerindeki tırmanışın etkili olduğu gözleniyor. Sanayici (üretici) fiyatlarının yüzde 46 artış gösterdiği son 12 ayda, inşaat malzemesi fiyatlarındaki artışın da yüzde 44’ü bulduğu Türkiye İstatistik Enstitüsü inşaat maliyet endeksinden anlaşılıyor. İnşaat malzemelerindeki yıllık artış 2017’de yüzde 27, 2016’da ise yüzde 13’ten ibaretti. Artan malzeme fiyatları yeni yatırımlardan caydırdığı gibi sürmekte olan yatırımlara da ağır bir darbe oldu.

İnşaatın bina üretimi dışında kalan altyapı, yol vb. alanlarında da hızlı bir gerileme gözleniyor. Devletçe yapılan inşaat yatırımları hızla yavaşlarken Kamu-Özel İşbirliği (KÖİ) modeliyle yapılan “mega projeler” de kriz tüneline dahil olmuş durumda. Çoğu İstanbul ve dolayına yapılan havaalanı, köprü, otoyol, şehir hastaneleri türü KÖİ projeleri, kullandıkları dış finansman nedeniyle önemli kur zararlarına uğradılar. Ayrıca artan inşaat malzeme fiyatları, TL kredileri ve döviz fiyatlarındaki sert artışlarla maliyet artışları başa çıkılması zor boyutta. Çoğu firma bunu beceremediği için piyasaya havlu atıyor, mahkemelerden alacaklılarla anlaşma-uzlaşma için konkordato kararı çıkarmaya çalışıyorlar.

Krizin inşaattaki sert darbelerinden en olumsuz şekilde etkilenen kesim inşaat çalışanları. Sektörün vasıfsız mavi yakalı çalışanından mimar, mühendis, teknikerine kadar her tür nitelikli elemanı işsizlikle boğuşuyor. İnşaat sektöründe istihdam azalışı dikkat çekici bir biçimde yükseliyor. Ayrıca işçilik maliyetlerinin de tüketici fiyatlarının çok altında kaldığı gözleniyor. Temmuz ayı itibarıyla son 12 ayda inşaat işçilik maliyetleri yüzde 17 artarken aynı sürede tüketici fiyatlarının yüzde 20’ye yakın artış göstermesi inşaat çalışanlarının reel gelirlerinde hızlı bir erime yaşandığı gerçeğini de ortaya koyuyor.

Türkiye’nin 2018 krizi öncesi yaşadığı en büyük kriz olan 2001’de, IMF iş birliğinde izlenen kemer sıkma politikalarıyla sorunlarından arınmış bir ekonomi, 2002 erken seçimlerinden tek başına iktidar olarak çıkan AKP’ye altın tepsi içinde kalmıştı. AKP bu altın mirası kullanarak hem 2003-2008 döneminde hem de küresel kriz sonrasının 2010-2014 döneminde olağandışı yabancı kaynak çekti. Ağırlığı dış borçlanma olan bu kaynakla yüksek büyüme hızlarına ulaşılırken büyüme iç pazar odaklı, inşaat eksenli bir özellik gösterdi. İnşaatın döviz kazandırmayan özelliği rejimin umurunda olmazken siyasi geri dönüşü AKP’yi daha çok ilgilendirdi. Gözle görülür bina, yol, köprü, havaalanı, metro gibi inşaatlar seçmeni etkilerken AKP bunları oya tahvil etmeyi bildi. Kırdan göçmüş vasıfsız işçilere iş sağlanması, dış kaynağın bir kısmının ise konut kredisi olarak sunumu seçmen sayısının artmasına imkân sağladı.

Dahası, yerel ve merkezi idarece sağlanan kayırmacı imar izinleriyle, kamusal arsa tahsisleriyle ilerleyen inşaat odaklı büyüme AKP’ye kendi burjuvazisini yaratma imkânı da sunduğu için özellikle tercih edildi. İrili ufaklı AKP yanlısı sermayedara hükmedilerek bir parti devleti inşa etmenin kaynakları da inşaat üstünden sağlandı.

Ne var ki dış kaynakla dönen bu çark, paranın pahalandığı 2014 sonrası önce yavaşladı, sonra düşüşe ve krize yöneldi. İleri ve geri bağlantıları ile birçok sanayi alt sektörünü, finans, emlak pazarlama, reklam-medya hizmet sektörlerini de etkileyen inşaattaki kriz, tüm ekonomiyi aşağı çekmeye başladı.

Sektörde yeniden uçuş ancak iç talebin yeniden canlanmasına, o da enflasyonun yeniden tek hanelere düşürülmesine, kredi faizlerinin makul oranlara çekilmesine, yabancı sermayenin Türkiye’ye yeniden güven duyup giriş yapmasına, herkesin önünü görebilecek kadar bulutların dağılmasına, kısaca kriz tünelinin ucunda bir ışık görülmesine bağlı. Bu ise birkaç mevsimi bulacak gibi. Ama her şeyden önce AKP rejiminin bir yol haritası bulması ve dibe vurarak kuyudan çıkmaya koyulması gerek ve “en kötüsü geride kaldı” iddiasına karşın bu dibe vurma henüz yaşanmış değil.