İnşaat Balonu Ne zaman Patlar?

Kriz tanrısına zalim AKP rejimini şikayet edenler, şiddetli bir ceza için adak üstüne adak adarlarken bu dileklerinin yerine gelmesinin ne kadar muhtemel olduğunu da merak ediyorlar, elbette. AKP, ekonomik bir krizle ne zaman tökezler, toparlayabilir mi?

AKP rejiminin en önemli zayıf halkaları, cari açık ve bu konjonktürde inşaat.Ancak ve ancak dış kaynak girişi ile büyüyebilen ekonomi, ihracat yerine daha çok iç pazara dayalı üretim yapıyor ve büyümesini iç taleple gerçekleştiriyor. Döviz üretmek yerine, döviz harcayan bu karakter, yüksek büyümeye karşılık yüksek döviz açığı ,yani cari açık veriyor. Cari açık oranı yükselince, büyüme de “yumuşak inişe” geçiyor. Son yıllarda da öyle oldu, 2010-2011’de ortalama yüzde 9 büyüme, milli gelire oranı yüzde 10’u bulan cari açık yaratınca, 2012’de yüzde 3 büyümeye fit olundu ama cari açık ancak yüzde 7,5’a düştü, ama  hala, rekor bizde… Bundan sonra büyüme olacaksa, yine cari açıkla olacak. Büyümenin iç talebe dayalı karakteri değişmiyor. İç talepte ise inşaat, daha çok da konut üretimi ve satışı özel bir yer tutuyor. Bir başka deyişle, sermaye birikiminde inşaat, özellikle de farklı  sınıflara değişik özelliklerde konut üretimi ve satışı öne çıkmış durumda. Böyle olunca, konut arzı ve satışının analizi de özel bir önem kazanıyor.

***

En çok merak edilen, başta İstanbul’da (yüzde 25’e yakını) olmak üzere kentlerde hızlanan konut arzına, talep olup olmadığı, bu anlamda satılamayan konut stoklarının akibeti…TÜİK, 2009 kriz yılında 518 binde kalan daire yapım ruhsatlarının 2010’da 916 bine fırladığını, 2011’de de 646 bin olarak gerçekleştiğini bildiriyor. 2012’nin ilk yarısında da 350 bin daire için ruhsat alınmış.  Bunlar, üretim bandına konulan daire sayısını ifade ediyor. Konut satışları ise 2009’da yüksek seyrettikten sonra 2010 ve 2011’de olağanüstü değil. Sonuçta, arz ile satış arasındaki farkın 2010’da 559 bini, 2011’de 227 bini bulduğunu görüyoruz. 2012’nin ilk yarısında da ruhsat ie satışlar arasında 150 bin fark var. Yıl sonunda fark, 300 bine ulaşabilir. Elde, birikimli  satılık konut stokuile ilgili bir veri yok. Firmalar saldırganca  reklamlara yükleniyorlar. Bu da bir sıkışmışlığın ifadesi.

Kaynak:TÜİK

Konutta stokların birikmesine karşın  fiyatlarda  artışın seyri ayrıca dikkat çekicidir. TCMB verilerine göre, 2011’de yıllık yüzde 11,5 artış gösteren konut fiyatları , bu yılın Ağustos ayı itibariyle yıllık artışını yüzde 12,5’a çıkardı. Yıllık TÜFE’nin bu yıl yüzde 7’lerde seyrettiği anımsanırsa konutta fiyatların şişirildiği söylenebilir. Hele ki İzmir’de yüzde 9, Ankara’da yüzde 12’de kalan yıllık konut fiyat artışının İstanbul’da yüzde 15’i  bulması daha da dikkat çekicidr.

***

Konut fiyatlarında hem aşırı düşüş, hem aşırı çıkış, finansal istikrar açısından ciddi bir tehdit sayılır. Unutmayalım; derin bir kriz yaşayan  İrlanda, İspanya, Yunanistan’ın bankacılık sektörlerindeki sorunlar, hem konut sektörünü etkiledi, hem de konuttan etkilendi.

Konut stoklarının birikmesi ve yeterli iç talebe ulaşamaması karşısında, (çoğu AKP rejimi ile organik ilişki içinde) inşaat baronlarının büyük sorunlar yaşamaları çok muhtemel. Kimi firma açık ve örtülü bir sarsıntıyı zaten  yaşarken inişin hız kazanması, bu firmalarla kredi ilişkisi içindeki bankaların da ateş çemberine  çekilmelerini kaçınılmaz kılar .

Ancak, burada her şey bitmiyor; böylesi durumlarda yakın zamanda ve halen Avrupa’da gördüğümüz gibi, hükümet sahneye çıkıyor ve kamu kaynaklarını, zordaki firmalar için kullanmaya girişiyor. Kentsel dönüşüm isimli yağma projesi de aslında bu resmin bir parçası.

İnşaatta yaşanabilecek böyle bir serüvenin  muhtemel yol ve yöntemleri, sınırları, bütçeye ve diğer makro dengelere etkileri,  başka bir yazının konusu olsun…