Konut balonu her an patlayabilir…

AKP rejiminin dikişleri attı. Her gün bir parçası elimizde kalabilir. Kâr hırsıyla linyite aşırı yüklenmenin ilk kurbanları 301 Somalı oldu. Devamında kimbilir neler olacak…

HES için dere, çay yağmalayarak verdikleri zarar ortada. Rüşvet ve yolsuzluklarla ne tür rezaletleri göze aldıkları ortada. İstanbul’u ne hale soktukları ortada. Pisliklerini örtmek için hukuk devleti ve bağımsız yargı adına ne varsa tarümar ettikleri ortada.
Önlerine geçilmez ise, tahribatlar, enkazlar sürecek, hiç kuşkunuz olmasın. Heybedeki turplardan biri de konut balonu. Her an patlayabilir, bilesiniz.

AKP ve konut…

Konut, AKP rejiminin inşasında ve tırmanışında önemli bir araç oldu. Soruyorlar, özellikle de yabancı gözlemciler, gazeteciler; “AKP’nin ekonomi vizyonu nedir?” diye. Yanıtlıyorum; AKP’nin pek bir ekonomi vizyonu yok, bir siyasi rejim kurma hedefi var ve ekonomi, o yolda bir araç. Neye mal olacaksa olsun, onu asıl hedefe taşıyacak bir araç. Nitekim, RTE bu aracı, “konut ağırlıklı inşaat” olarak seçti. Hem konut üstünden kendi “nurjuvazisi”ni palazlandırmak hem de konuta duyarlı seçmeni fethetmek vardı hedefinde.
On küsur yılda da bu araçla bir yere kadar geldi. TOKİ üstünden inisiyatif aldı, Arsa Ofisi’ni TOKİ’ye bağlayarak kamu arsalarında inanılmaz bir imkanı ele geçirdi. Ayrıca belediyeler, özellikle de İstanbul üstünden imar yetkisini tepe tepe kullandı. Dışarıdan akan yabancı kaynağı inşaata odakladı. Krediler, müteahhitlere olduğu kadar konut kredisi biçiminde tüketicilere aktarıldı, böylece konut odaklı bir birikim çarkı dönmeye başladı. Bunu, kentsel altyapı yatırımlarından duble yol, hava meydanı vb. kamusal altyapı inşaatları izledi…
İnşaata odaklı birikimle çark döndü dönmesine ama unutulan bir şey vardı; Bunlar hep iç pazara dönük, döviz kazandırmayan, tersine döviz harcatan bir hatta ilerliyordu. Ayağa dolanan, döviz açığı yani milli gelirin yüzde 8’ine ulaşan cari açık oldu. Birikim kervanı artık kolay ilerlemiyor, tıkandı, tekliyor.
Konut ağırlıklı inşaat furyası arkasında bir kambur daha bıraktı; balon fiyatlar… İstanbul rantının medya marifetiyle de cilalanması, yanı sıra alternatif yatırım alanlarından öncelikle faizin getirisinin çok düşük olması, konuta talebi kamçıladıkça, fiyatlar da şişti. Ne kadar mı?

Merkez Bankası’na göre…

Bu konuda Merkez Bankası istatistik üretiyor ve her ay konut fiyat indeksi yayınlıyor. Bunu yaparken konut fiyatlarını eski ve yeni olarak, il-bölge bazında ayrıştırıyor.
Son yayımladığı istatistik, Şubat 2014’e ait ve ortaya çıkan manzara ürkütücü. Şubat 2013-2014 döneminde, 12 ayda İstanbul’da yeni konut fiyatlarının yüzde 20 arttığı ortaya konuluyor. Aynı dönemde artış Ankara’da yüzde 15, İzmir’de de yüzde 14. Peki TÜFE, yani ortalama enflasyon? Yüzde 8… Demek ki, sadece son 1 yılda enflasyonun çok üstünde bir şişme var konut fiyatlarında. Durumu 2010 yılını baz(=100) alırsanız balon iyice sırıtıyor; Şubat 2010-2014 döneminde İstanbul’da konut fiyat artışı yüzde 80, enflasyon artışı ise yüzde 33… Aradaki farkı görebiliyor musunuz?
Balon, konutta olduğu kadar ofis fiyatları için de geçerli. Balonlaşmanın bir diğer göstergesi, mülk fiyatındaki şişkinliğin kiralarda görülmemesi. Her yıl TÜFE ortalama yüzde 7-8 artarken kira artışları yüzde 4-5 dolayında… Kira, bir dairenin dilim dilim satılması demek özünde. Dairenin fiyatı yüzde 20 artarken dilim fiyatı (kira artışı) yüzde 5’te kalıyorsa, burada daire fiyatının fena halde şişirildiği ortaya çıkar.

Kim öder?

Özellikle son bir yılda yeni daire satışlarında hissedilir bir düşüş olduğu gözleniyor. Bunda, ABD-FED para ikliminin değişmesi ile dolar kurunun tırmanışı, buna 17 Aralık rezaleti ile politik riskin eklenişi ve dolar kurunun dalgalanmalarla ortalama yüzde 12’ye yakın artışı etkili oldu elbette. Artan kura faiz artışı ile cevap verilmesi ve bunun kredi fiyatlarına yansıması ile piyasanın durgunluğa girdiği de malum. RTE’nin faizleri indirin diye tutturması, müteahhitlerin sıkışıklığından. RTE ile didişmemek için yarım puan indirdim dedi MB, ama göstermelik. Artık kolay satılmıyor daireler, özellikle İstanbul’da. Dairelerin üstündeki etiketlere kuşku ile bakıyor alıcı.
Gelin görün ki, bu etikete göre arsa alıp, kredi kullanan, bu etikete göre daireyi mal eden ve kâr marjını koyan müteahhit, hayal kırıklığının eşiğinde… Sonuç ne mi olur? Müteahhit bu fiyatla satamaz, fiyat kırarsa, zarar eder, bankaya, piyasaya borçlarını ödeyemez. Tek tek yaprak dökümü başlar.
RTE, TOKİ ve yavrusu Emlak Konut’a, devlet bankalarına, özellikle yandaşlar için, “kurtarın şunları” emri verir, ama nereye kadar, ne işe yarar? Zincir bir kere boşalmaya görsün, seyredin gümbürtüyü…

( 24 Mayıs 2014 Sözcü)