Konutta sert sonbahar (Al-Monitor, Ekim 27 2017)

Türkiye ekonomisinin özellikle 15 yıla yaklaşan AKP rejiminde konut ağırlıklı inşaat sektörü üstüne bina edildiği biliniyor. Sadece İstanbul’u ziyaret edenler bile bunu ilk anda fark ederler. İrili ufaklı konut, ofis ve onların ihtiyacı olan altyapı inşaatı yatırımları, hele mega proje modeliyle inşa edilen ulaştırma yatırımları ile öylesine bir betonlaşma yaşandı ki Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan bile “İstanbul’a ihanet ettik. Bunda benim de vebalim var” itirafında bulunmak zorunda kaldı.

İstanbul odaklı inşaata dayalı sermaye birikiminin ihtiyaç duyduğu sermaye ağırlıkla dışarıdan akan yabancı kaynak ile bulundu. Bugün toplamı milli gelirin yüzde 52’sini bulan 432 milyar dolarlık dış borç stokunun ne kadarı inşaat ve onunla ilgili alanda kullanıldı, bununla ilgili bilimsel bir çalışma yok ama ipuçlarıyla şöyle denilebilir: Bu dış kaynak kullanımının ağırlıklı kısmı hem inşaat şirketlerine sermaye oldu hem de tüketicilere “konut kredisi”. Özellikle ABD ve AB’de kriz yangınını yatıştırmak için genişletilen para politikalarının oralardan birçok çevre ülkeye olduğu gibi Türkiye’ye de akması hem doların fiyatını düşük tuttu hem de borçlanmayı teşvik etti. Bu “yaz mevsimi” inşaata, özellikle de İstanbul’da inşaata odaklanmış firmaları coşturdu ve nerede arsa bulunursa fiyatına pek aldırmadan inşaata yöneltti.

İstanbul’da inşaat yapmak ve satmak, İstanbul’daki gayrimenkule yatırımı öylesine çekici duruma getirdi ki enflasyonun yüzde 8-10 bandında dolaştığı yıllarda konuta yatırım, konut fiyatlarındaki yıllık artış yüzde 30 getiri sağlar hale geldi. Örneğin 2015 böyle bir yıldı. Ama bu, özellikle İstanbul için böyle. Diğer iki metropol Ankara ve İzmir’deki konut fiyat artışları ve Türkiye genel ortalaması, İstanbul’un yarısına bile erişemedi. Merkez Bankası verilerine göre İstanbul’da ortalama bir daireye ödenen bedel ile Ankara’da iki daire almak mümkün.

Konutu barınma amaçlı değil yatırım amaçlı alanlar yüksek getiriyi kaçırmamak için İstanbul’da konut alımında adeta yarıştılar. Bu talep konut üretimini de kamçıladı. Arz arttı. Ama her şeyde olduğu gibi bir süre sonra yıllık konut fiyatları eskisi kadar artmaz oldu, düşmeye başladı. Hatta öyle düştü ki 2017 yılında İstanbul’da konut fiyatlarındaki yıllık artış yüzde 8’e indi. Yüzde 30 artıştan birkaç yılda yüzde 8’e iniş! Sert bir gerileme… Neden?

Nedenini otorite bir isimden, müteahhit Ali Ağaoğlu’ndan dinlemek yerinde olur. Ama önce Ali Ağaoğlu kimdir anımsatalım. Adı İstanbul’un lüks konut projeleri ile duyulan Ali Ağaoğlu, daha çok da devletin konut ajansı Toplu Konut İdaresi (TOKİ) ile birlikte yaptığı projelerle tanınıyor. TOKİ müteahhitlere İstanbul’un değerli kamu arsalarını tahsis ediyor, onlar da üstüne lüks konut siteleri yapıyor ve geliri paylaşıyorlar. “Gelir paylaşım ortaklığı” adı verilen bu modelin baş aktörlerinden biri olan Ağaoğlu, AKP rejimi ile ve özellikle Cumhurbaşkanı ile yakınlığıyla biliniyor.

Yaşanan son durumu şöyle ifade etti Ali Ağaoğlu: “Fiyatlar düşüyor. Maliyetler artıyor. Hele müteahhit pahalı arsayı alıp projeye girdiyse yandı gülüm keten helva… Çok yüksek fiyatlarla arsa alan müteahhitler sıkıntı içinde. Hesaplar karıştı. Şahsi endişem birkaç Fi Yapı hadisesinin ortaya çıkmasıdır. Ekonomik olmayan hiçbir şeyin yaşama şansı yok. Çarklar dönecekse kimi parmak kesecek, kimi kol kesecek. Biz Çekmeköy’de ‘Arsa bizden’ diyerek kol kestik. Bizim 100 lira varlığımız varsa 10 lira borcumuz var.” Ağaoğlu’nun “Fi Yapı hadisesi” diye işaret ettiği tehlike iflas eden büyük bir inşaat firmasının kaderini başkalarının da yaşayabileceği ile ilgili.

Ağaoğlu’nun sözünü ettiği arsa fiyatları inşaatta hele de İstanbul’daki inşaat sektöründe en önemli maliyet kalemi. Bazı durumlarda inşaatın maliyetinin yüzde 40-50’si arsa maliyetinden oluşuyor. Nasılsa satacağı konuttan arsa bedelini karşılayabileceğini düşünen büyük müteahhitlerin ciddi sıkıntıda oldukları ifade ediliyor.

Sadece arsa fiyatında değil diğer bina inşaat maliyetlerinde de önemli yükselişler yaşanıyor. Bunda da doların son iki yılda hızla değer kazanması etkili. İnşaat malzemeleri yerli üretimle olduğu kadar ithalatla da karşılanıyor. Doların pahalılaşması ile ithal girdiler daha yüksek fiyatla temin edilir oldu. Yerli girdilerde kullanılan ithal ara malı ve teçhizatın da fiyatı dolar artışıyla yükseldi. Öyle ki Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) bina inşaat maliyetlerinin son bir yılda yüzde 22,1 oranında arttığını açıkladı. İşçilik maliyetindeki yıllık artış yaklaşık yüzde 13 olurken malzeme fiyatlarındaki artış yüzde 25’i bulmuş. Bu arada genel fiyat artışının yani tüketici fiyatları (TÜFE) artışının yüzde 11 dolayında olduğu anımsandığında enflasyonun çok üstüne çıkmış bir maliyet artışından söz ediyoruz. Maliyetler böyle artarken konut fiyatları ne kadar artmış? Konuttaki fiyat artışlarını Merkez Bankası takip ediyor ve son bir yılda Türkiye genelinde konut fiyatlarındaki artışın yüzde 11,6 olduğunu bildiriyor. Konut fiyatlarındaki yıllık artış genel maliyet artışının neredeyse yarısı.

Hele ki İstanbul… İstanbul’da konut fiyatlarında yıllık artış yüzde 8 dolayında kalmış. Anlaşılan konut üreticileri, artan maliyetlere karşın üretilen konutların fiyatına maliyeti yansıtmakta zorlanıyor, stoklar artıkça fiyatları indirmek durumunda kalıyor ve özellikle İstanbul’da fiyatları ancak yüzde 8 artırarak satış yapabiliyorlar. Bu satıştan geriye kâr mı zarar mı kaldığı zamanla anlaşılacak.

İstanbul’da konut fiyatlarında yıllık artışın yüzde 30’lardan yüzde 8’e inmesi, hep yüzde 30 fiyat artışı beklentisiyle konuta yatırım yapmış para sahiplerini elbette hayal kırıklığına uğratmış durumda. Bu beklenti ile özellikle lüks konutlara büyük paralar bağlayanlar, daha düşük getiri gerçeği ile yüz yüze kalmış durumdalar. Aynı beklentilerle konut sektöründeki firmaların hisse senetlerini alanlar da benzer durumda. Daha önemlisi, benzer getiri beklentisi içinde olup yüksek fiyatlı arsa alan ya da toprak sahipleri ile hesapsız sözleşmeler yapan firmalar için de zor bir dönem var. Bu firmalardan dış kredi ya da içeriden, dışarıdan döviz kredisi kullananlar dolar fiyatının bir anda yükselmesi ile TL üzerinden önemli kur zararları ile yüz yüze kaldılar.

Konut üreticilerinin sık sık Cumhurbaşkanı ile görüşüp faizlerin indirilmesini istedikleri bildiriliyor ve Saray’ın faizlere ikide bir verip veriştirmesinin altında da konuta olan talebin düşmesi önemli yer tutuyor. Son veriler kredi kullanarak konut alanların sayısında hissedilir bir düşüş olduğunu gösteriyor. Örneğin, ipotekli konut satışlarında eylül ayında yüzde 4’e yakın gerileme oldu. Faizlerin düşme beklentisi ile talebi erteleme ana etken. Ne var ki Türkiye’de ve dünyada faizlerin kolay kolay düşmeyeceği bir iklim değişikliği başladı.

Bu sonbahar konut sektöründe daha çok hissediliyor. Konut sektörü ekonominin bu kadar odağına oturmuşken burada yaşanan sert sonbaharın ekonominin geneline etkisi de düşük olmayacaktır elbette.