Konut Krizi: Nereden Nereye?

Kasım 2019 tarihinde Mimarlar Odası Ankara Şubesi için hazırlanan “Konut Krizi” raporunun özetini aşağıda bulabilirsiniz. Raporun tamamını buradan indirebilirsiniz.  

Türkiye’nin özellikle son 20 yılına damgasını vuran konutta metalaşma, ticarileşme, sermaye birikimi sürecinin asli aktörü oldu. Barınma hakkı üstünden birikim çarkları döndürüldü. Ne var ki, bir süre sonra, tekleyen çark, ekonomiyi, “konut krizi” olarak yüzeye vuran bir biçimde teklemeye, tıkanmaya götürdü. İçinden geçmekte olduğumuz zaman dilimi, bu serüvenin nereye evrileceğinin de pek bilinmediği bir süreci yansıtmaktadır.

2000’li yıllara damgasını vuran konut üretimi odaklı büyümeye rağmen, ülkedeki gelir bölüşümünün büyük eşitsizlik içeren yapısı sonucu, hanelerin önemli bir kısmı mülk konuttan mahrum ve kiracı durumunda.

En yoksul yüzde 20’yi oluşturan kesim, konut, barınma ihtiyaçları için bütçelerinin yüzde 31,5’ini ayırmak zorunda.
Hanelerin yaşadıkları konutların kalitesi de çok sorunlu.

Türkiye genelinde 2019 Eylül Ayında ortalama aylık kira, 984 TL. Bu, asgari ücretin yarısına yakın.

Türkiye’de AKP iktidarının 2003 yılından 2018 başına kadarki zaman dilimi için “Konutun Pembe Zamanları” demek mümkün. Bu 15 yıl boyunca özellikle büyük kentlerde, İstanbul ağırlıklı konut yapımı, tüm ekonominin sürükleyici gücü olmuştur.

Özellikle büyük kentlerde, İstanbul’da konut yatırımları, artan daire fiyatları ile hız kazandı, motive oldu.

Kentlerde artan konut talebi ve güçlenen “yatırım için konut” eğilimi, konut inşaatını 2003 sonrası başat duruma getirdi.

Alınan konut ruhsatlarının bölgelere göre dağılımı, konut yatırımlarında ilk sırayı alanın, bekleneceği gibi, rantın en yüksek olduğu , konuta yatırımın büyük prim yaptığı İstanbul olduğunu gösterdi. İstanbul’u Ankara ile İzmir izledi.

İstanbul’da rant iştahıyla, metropolün dokusunu ağır bir tahribata uğratmak pahasına, konut yatırımları hızla arttı.
İnşaa, sektörünün omurgası sayılan konut sektörü, ekonominin genelinden önce krize girdi ve 2018’in 3. çeyreğinden itibaren inşaat katma değerinde gerileme başladı.

Konut krizi ile birlikte, inşaat sektörünün istihdamı da hızla geriledi ve iki yılda inşaatta 597 bin kişi işini kaybetti.
Konut ruhsat izinleri 2017 yılı 3. çeyreğinden itibaren sert biçimde düştü. Başlanmış inşaatların tamamlanarak kullanım, yani iskan izni alması süreci de yatay bir seyir izliyor.

2018 ortalarında yaşanan sert döviz kuru türbülansı, birçok sektör gibi, konut sektörüne girdi veren alt sektörlerin maliyetlerini de artırdı ve bu, beraberinde konut üretim maliyetlerini de tırmandırdı. Bu süredeki yüzde 33’lük artışlar, yarım kalmış konutların tamamlanmasının maliyetini artırırken yeni inşaatlara başlamayı da caydırıcı bir etken oldu.

Ekonomide önce durgunluk, ardından küçülme sürecine girilmesi, yeni konut satışlarında sert düşüşlere yol açmıştı. Bu, özellikle 2019’un ilk 2 çeyreğinde derinden hissedildi.

Uzun bir gerilemenin ardından, 2019’un 3. çeyreğinde, hem faizlerin indirilmesi hem de konut fiyatlarının gevşemesi ile satışlar biraz kıpırdamaya başladı. Ekonomiyi toparlamak isteyen AKP rejimi, bunu konut stoklarını görece azaltmak yoluyla yapmaya çalışıyor ve en büyük şikayetin geldiği konut, özellikle markalı konut üreticileri için bazı kolaylıklar deniyor.

AKP rejimi, kriz tünelinden çıkışın yolunu yine konutta aramakta, Merkez Bankası yönetimine dikte ettirdiği faiz indirimleri ile konut kredisini kamu bankaları eliyle kullandırmaya, oradan da konut stoklarında erime sağlamaya çalışmaktadır. Ne var ki, bu faiz indirimlerinin kalıcılığı şüphelidir. Hem Kasım Ayı itibariyle enflasyonda bir artış, hem de Hazine’nin iç borç geri ödemelerinin zorlamasıyla kredi faizlerinde yeniden tırmanış söz konusu olabilecek ve konut çekişli krizden çıkış, kolay olmayacağa benzemektedir.