İstanbul rant balonunda iniş belirtisi

Türkiye’de konut-ofis rantı denince, bunu hemen “İstanbul rantı” diye düzeltmek gerekiyor. Çünkü, “rant” diye bir şeyden konuşulacaksa, bu açık ara İstanbul’a ait bir olgudur. Ankara, İzmir gibi İstanbul’un gölgesinde kalan metropollerin rantlarının, İstanbul’dakinin yanında lafı bile olmaz, desek yeridir.

Neden böyle, neden İstanbul? Marks’tan hatırlayalım; “ Sırf in­şaattan gelen kâr, son derece küçüktür. Onun esas kârı, toprak-rantını yükseltmekten, inşaat alanının dikkatle seçil­mesi ve ustaca kullanılmasından gelir.” (Kapital Cilt II,s.234,Moskow.1967). Özetle, İstanbul arsası, tüm Anadolu,Trakya arsalarından daha yüksek rant sağladığı için böyledir.

Kaynak: TCMB,TÜİK

Bu yargıyı sayılarla desteklemek için 2015 yılında, İstanbul konut fiyatlarındaki artışı, diğer iki metropol, Türkiye ortalama konut fiyat artışları ve  diğer yatırım araçlarının getirileri ile kıyaslamak yerinde olacaktır.

Konutta fiyatlar

Merkez Bankası, 2010 yılından bu yana konut fiyat artışlarını belli bir yöntemle izliyor. Merkez Bankası verileri, Türkiye ortalaması olarak konut fiyat artışlarının, İstanbul’un bir hayli gerisinde seyrettiğini, İstanbul’daki yıllık artışların hem Türkiye ortalaması, hem de Başkent Ankara ile üçüncü büyük il İzmir’deki artışları çok geride bıraktığını ortaya koyuyor. Örneğin geçtiğimiz yıl, 2015’te, İstanbul’daki konut fiyatları yüzde 27’ye yakın arttı. Bu, Türkiye genelindeki konut fiyat artışlarının neredeyse 9 puan üstünde. Hele ki Ankara’daki artışları tam 15 puan, İzmir’ dekini 11 puan geride bırakan bir “değerlenme”…

Diğer getiriler ve konut

Konut rantının, özellikle İstanbul konut rantının iştah açan boyutlarını anlamak için , öteki yatırım araçlarının yıllık getirilerini anımsamak yerinde olur. İstanbul konut fiyatlarının yüzde 27 arttığı 2015’te, dolar da aynı artışı gösterdi. Ama 2015 bir istisna. 2011-2015 dönemi alındığında ise dolardaki yıllık ortalama artış yüzde 13’ün altında kalmasına karşılık, İstanbul konut fiyat artışı yıllık yüzde 18’i buldu. Bu da İstanbul’da konuta yatırımın en çok gelir getiren alternatif olduğu gerçeğinin altını çiziyor.

Hele ki diğer yatırım araçlarındaki artışlar…Örneğin İstanbul konut fiyat artışının yüzde 27 olduğu 2015’te mevduat faizinin yıllık getirisi yüzde 5’te kalıyor, borsanın yıllık getirisi eksi 13,5’u buluyor, külçe altın bile iyi bir yıl geçirse de yüzde 13 getiride kalıyordu.

İstanbul ve diğerleri

Bu rant artışı, birçok birikim sahibini, barınma amaçlı olmaktan çok, yatırım amaçlı konut alımına yöneltti ve İstanbul’da satılan konutlar, toplam satışların sayı olarak beşte birini aştı. 2015’te satılan 1 milyon 290 bin konuttan 240 bini İstanbul’a aitti. Ama bu sayısal boyut yanıltmamalı. “Değer” olarak İstanbul’daki birim daire fiyatları, hem Türkiye ortalaması hem diğer metropollerinkinin çok üstünde olduğundan, toplam konut satışlarında İstnbul’un değer olarak aldığı pay çok daha yüksek. Örneğin yine Merkez Bankası verilerine göre, 100 metrekare bir ortalama dairenin İstanbul’da 2015 fiyatı 330 bin TL’yi bulurken, Türkiye ortalaması aynı büyüklükte daire için 177 bin TL’de kalıyor; Ankara’da 147 bin TL’ye İzmir’de 192 bin TL’ye aynı özellikte daire alınabiliyordu.

Bu da İstanbul rantının bir başka göstergesi. Aynı büyüklükte bir daire İstanbul’da 100 iken Ankara’da 48, İzmir’de 58; Türkiye ortalaması olarak 54 değerde. Başka bir ifadeyle İstanbul’da tek daire alınan parayla, Ankara’da iki daireyi  rahat rahat almak mümkün. Ama fark şu; biri İstanbul, diğeri Ankara coğrafyasının daireleri…

Dolayısıyla değer olarak toplam konut satışlarından İstanbul sayı olarak yüzde 18-20 pay alsa da ,değer olarak payının yüzde 36-40 dolayında olduğu rahatlıkla söylenebilir.

Balon iniyor mu?

Son 5 yılda ortalama yüzde 18 artan ve yüzde 7-8 bandındaki tüketici enflasyonunu bir hayli geride bırakan İstanbul konut fiyatlarındaki artış, haliyle, bir yatırım seçeneği olarak çoğu para sahibini bu yöne çekti ve talep arttıkça fiyatlar da hızlandı. Ama 2016’da farklı bir iklime geçilmiş görünüyor. Hem satışlarda durulma var hem de fiyatlarda gerileme. Bu da İstanbul rant balonu inmeye mi başladı, sorusunu sorduruyor.

2016’nın ilk 3 ayında, konut satışları fena gitmemişti. Ama nisanda deyim yerindeyse bir hüsran yaşandı. Toplam satış 119 binden 106 bine geriledi. Bu gerilemenin etkisiyle ilk dört aydaki satış da geçen yılın altında kaldı.
Geçen yıl dört ayda 416 bin konut satılmışken, bu yılki satış ancak 410 bin oldu. Bu, yüzde 1,4 azalma demekti.

Kaynak:TÜİK,TCMB İlk 4 ayın satışlarından yüzde 18 pay alan İstanbul’da satışlar 75 bini ancak buldu ve 2015’in ilk 4 ayının 2 bin gerisinde kaldı. Ankara’daki azalış 4 ayda 5 bini bulurken İzmir’de pek değişmiyordu. Satıştaki azalmanın yanı sıra fiyatlar da gevşedi.

Kaynak: TCMB

Yine Merkez Bankası verilerine göre, 2016’nın ilk çeyreğinde Türkiye genelinde konut fiyat artışı, bir önceki çeyreğe göre,  yüzde 2,4, İstanbul’daki de yüzde 2,6 artmıştı. İstanbul’da 2015’in son çeyreğinde yüzde 6 artan fiyatlar, 2016’nın ilk çeyreğinde 3,5 puana yakın vites kaybetmişti. Bu dikkat çekiciydi. Fiyatların hiç bu kadar tempo kaybettiği bir çeyrek hatırlanmıyordu yakın yıllarda.

Faizde ve fiyat beklentisi?

Konut yapımında, yani arzında, özellikle İstanbul’da artış durmuyor. Televizyonlarda, gazetelerde konut ilanlarından geçilmiyor. Ancak talep, arzı karşılayacak ölçüde büyümüyor. Bir neden, faizlerin düşeceği beklentisiyle ilgili.  Mevcut faiz oranları yüksek bulunuyor ve faizin gelecekte daha aşağıda oluşacağı bekleniyor. Faizde indirim yönlü siyasi baskıların sonuç vereceğini bekleyerek talebini erteleyenler bir hayli fazla. Bu ise, bugün için işlerin durağanlaşmasına, konut satışlarının hız kesmesine yol açıyor.

Talebi düşüren bir başka etken, fiyatların aşırı arttığı yorumu. Konut fiyatlarında balon olduğu ve bu balonun günün birinde mutlaka patlayacağı görüşü sıkça dile getiriliyor. Yani bir yandan, “Faizler yüksek, şimdi konut almak için hiç de uygun bir zaman değil” mesajı veriliyor, bir yandan da “Fiyatlar balon yaptı, bekle biraz” denilmiş oluyor. Dolayısıyla konut satışlarının hız kesmesine ve gerileme göstermesinde bu yorumlar etkili oluyor..

Bunların nerede denge bulacağını, satıcıların fiyatlarını nereye indirecekleri ve bundan ne kadar kayba, ya da “kazançtan kayba” uğrayacaklarını görmek için beklemek gerekiyor.